Ипотечные заемщики в РФ снова возвращаются к рискованной переменной ставке
04 / 10 / 2011
Дело в том, что платежи по кредитам с переменной ставкой возросли в период кризиса в несколько раз, а доходы заемщиков уменьшились. Однако человеческая память избирательна, а относительно стабильный 2010 год вернул многим потенциальным заемщикам веру в светлое экономическое будущее.
Эксперты, опрошенные РИА Новости, рассказали, что подстегивает граждан приобретать такие неоднозначные ипотечные продукты, в каких случаях заемщикам имеет смысл ввязываться в подобные авантюры и как им минимизировать свои риски.
Привязанности плавающей ставки
Эксперты отмечают, что ипотечный продукт с переменной ставкой может быть привязан для рублевых кредитов к ставке рефинансирования Банка России и к значению индекса MosPrime, а для кредитов в долларах или евро – к значениям индексов Libor или Euribor.
К одному из этих значений добавляется процент, который является маржой банка, а основную роль в ипотечном продукте с переменной ставкой играет тот индикатор, к которому привязано изменение ставки, поясняет вице-президент, начальник управления разработки кредитных продуктов и партнерских программ департамента ипотечного кредитования ВТБ24 Георгий Тер-Аристокесянц.
Банкир указывает, что ситуация в экономике в целом и на долговых рынках в частности оказывает влияние на стоимость кредита – в этом суть продукта. В данном случае клиент принимает часть риска изменения процентной ставки на себя.
"В недавнем 2008 году в связи с гипертрофированным ростом рыночных индикаторов, к которым как раз "привязываются" плавающие ставки, уровень их, даже по ипотечным кредитам, составлял порядка 40% годовых. Для многих клиентов это означало рост ежемесячного платежа в два-три раза", - поясняет директор управления розничного кредитования Сбербанка России Наталья Карасева.
Действительно, значение ставки MosPrime было равно в начале января 2008 года 6,88%, а в третьей декаде января 2009 года это значение выросло до 28%. Однако следует отметить, что значение MosPrime на 15 сентября 2011 года снизилось до значения 5,58%, что даже ниже предкризисных показателей.
Таким образом, замечает Тер-Аристокесянц, плавающие ставки по ипотечному кредиту могут не только расти, но и снижаться, и в этом случае клиент получает выгоды от стабилизации экономики и ему не надо (в случае общего снижения ставок по ипотечным продуктам) прибегать к рефинансированию своего кредита.
Впрочем, в случае финансовых потрясений или девальвации рубля этого заемщика ждут серьезные испытания. Так, годовая ставка Libor в октябре 2008 года достигла значения 4,23% (в сентябре 2011 года значение Libor снизилось до отметки 0,83%). Прибавим к этому практически 50% рост курса доллара по отношению к рублю в период кризиса, и картина выйдет наиболее полной. Многие экономисты в тот период мрачно шутили, что в финансовый кризис 2008 года расстрел заменили валютной ипотекой на 25 лет.
Бесплатный сыр
Почему же российские ипотечные заемщики вновь заинтересовались столь специфическим и непредсказуемым продуктом? Эксперты склоняются к выводу, что главным «толчком» послужила стабилизация экономики в 2010 году и снижение основных индексов – MosPrime, Libor и Euribor. Однако у переменной ставки по ипотечному кредиту есть и другие существенные преимущества.
Например, процентная ставка по кредиту с переменной ставкой не зависит от срока кредитования – она единая по срокам, что весьма существенно увеличивает выгоду тех заемщиков, которые хотят оформить кредит на длительный срок, обращает внимание Тер-Аристокесянц.
Он добавляет, что при выдаче кредита продукт с переменной ставкой на 1% дешевле продукта с фиксированной ставкой на самый маленький срок – до 7 лет.
"В наших экономических условиях этот продукт востребован наиболее грамотными в финансовом отношении заемщиками, рассчитывающими на досрочное погашение, а также теми, кто в большей степени склонен к риску. Последние, к сожалению, далеко не всегда реально оценивают ситуацию", - считает начальник управления анализа и исследования Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Анна Любимцева.
Клиентов привлекает то, что это дешевый продукт – разница между кредитом с фиксированной и переменной ставкой составляет 1,15-1,6%, отмечает заместитель председателя правления Инвестторгбанка Светлана Крошкина.
Клиенты, выбирающие продукты с переменной или комбинированной процентной ставкой, имеют доходы выше среднего и четко нацелены на погашение ипотечного кредита в течение трех-пяти лет, сходятся во мнении эксперты.
Фиксация рисков
В настоящее время банкиры охотно идут навстречу любителям острых ощущений и готовы фиксировать риски по кредитам с плавающей ставкой. Например, для клиентов банков, работающих с АИЖК, ставка ограничена нижним порогом в 5% и верхним – в 20% годовых.
"Это дает заемщику уверенность, что в случае резкого роста ставки рефинансирования Центрального банка РФ проценты по кредиту не превысят установленного уровня", отмечается в материалах АИЖК.
Крошкина в свою очередь поясняет, что ставка по продукту с переменной ставкой пересматривается не чаще одного раза в год, поэтому, по ее мнению, у клиента всегда есть возможность подготовиться к смене ставки заранее.
"Существуют волатильные индикаторы – например MosPrime, диапазон изменения которых может быть очень велик в зависимости от ситуации – в этом мы убедились в период кризиса. Риск клиента в таком случае гораздо выше", - подчеркивает Тер-Аристокесянц. В продукте ВТБ24 индикатор – ставка рефинансирования Банка России, она устанавливается и контролируется госбанком.
Также заемщик может взять ипотечный продукт с комбинированной ставкой, где на 5 или 7 лет ставка является фиксированной, правда и средний срок жизни кредита в России составляет как раз 5-7 лет, считают банкиры.
Практическая сторона медали
Специалист call-центра ВТБ24 сообщил РИА Новости, что при общем доходе семьи, состоящей из двух человек, в 150 тысяч рублей сумма кредита на покупку жилья на вторичном рынке Москвы может составить до 6,6 миллиона рублей. Клиент банка может выбрать срок действия фиксированной ставки, которая предваряет действие переменной ставки – один год, три года или пять лет.
Сотрудник банка предложил выбрать срок кредитования в 20 лет, где ежемесячный платеж при вышеозначенных условиях составит около 91 тысячи рублей. В этом случае на период действия фиксированной ставки ее размер составит 12,55%, а со времени действия «плавающей» ставки процент по кредиту будет формироваться из ставки рефинансирования Банка России плюс маржа банка в 3,5%.
В "Юникредит банке" специалист call-центра проинформировал, что при долларовом кредите в размере 350 тысяч долларов сроком на десять лет на покупку квартиры на вторичном рынке жилья Москвы, ставка будет составлять 7%, а размер оплаты около 4 тысяч долларов. Начиная со второго года, процентная ставка будет формироваться из ставки Libor и маржи банка, которые составляют на сегодняшний день 0,52% и 6% соответственно. Ставка Libor пересматривается два раза в год, и срок ее пересмотра зависит только от времени заключенного договора. Оператор call-центра "Юникредит банка" добавил, что у заемщика есть возможность досрочного погашения кредита.
Переменная популярность
По данным мониторинга АИЖК, из 57 основных участников ипотечного рынка кредитные продукты с переменной ставкой предлагают в рублях 18 банков (четыре банка входят в ТОП-10 наиболее активных игроков рынка ипотеки), а в валюте этот продукт предоставляют 12 банков (три банка входят в ТОП-10 наиболее активных игроков рынка ипотеки).
Участники рынка отмечают, что именно в 2009 году некоторые банки увидели начало нового тренда и также предложили продукты с «плавающей» и комбинированной ставками.
В кризис спрос на этот продукт естественно упал, но с 2010 года кредиты с переменными ставками вновь стали пользоваться популярностью, отметила вице-президент по развитию бизнеса банка DeltaCredit Динара Юнусова.
По ее данным, DeltaCredit выдал в 2009 году кредитов с переменными и комбинированными ставками на 2,173 миллиарда рублей, а в 2010 году объем кредитов возрос почти в три раза до 6,344 миллиарда рублей. В первом полугодии 2011 года объем выдачи превысил 3,868 миллиарда рублей.
"Стоит отметить, что доля кредитов с комбинированными ставками стремительно растет. С начала 2011 года доля таких кредитов в объеме новых выдач достигла 40%", - заявляет начальник управления ипотечного кредитования "Юникредит банка" Иван Веденисов.
"В настоящее время портфель кредитов в ВТБ24 с переменными ставками насчитывает более 13 тысяч кредитов на сумму около 19 миллиардов рублей", – рассказывает Тер-Аристокесянц.
По его наблюдениям, пик спроса на кредиты с переменными ставками пришелся на второе полугодие 2010 года – доля таких кредитов в общих продажах доходила до 40-50%.
"В настоящее время она несколько снизилась, но переменные ставки продолжают пользоваться устойчивым спросом – сейчас доля таких кредитов в общих продажах стабилизировалась на уровне 25-30%", - утверждает банкир.
В 2010 году Инвестторгбанк выдал порядка 550 кредитов с переменной ставкой на общую сумму 2,2 миллиарда рублей. В первом полугодии 2011 года было выдано 650 кредитов на сумму 2,695 миллиарда рублей, сообщает Крошкина.
Она также признает, что сейчас спрос на подобный ипотечный продукт снизился, так как после повышения ставки рефинансирования на 0,5 процентных пункта повысилась ставка для заемщиков, что естественно снизило их активность.
Туманное будущее
Перспектива у этого ипотечного продукта, безусловно, есть, поскольку в основе переменной ставки лежит более правильный подход с точки зрения ценообразования долгосрочных кредитов, считает Любимцева.
В пример она ставит страны, где развит ипотечный рынок, а продукты с переменной ставкой занимают значительную долю рынка.
Например, в Дании вес продуктов с переменной ставкой в общем объеме ипотечных кредитов достигает 71,9%, в Великобритании – 69,2%, а в Польше все ипотечные продукты выдаются с переменной ставкой.
Однако для успешного развития данного продукта необходима стабилизация экономики и ее уверенное развитие в течение нескольких лет подряд, обращает внимание эксперт.
А вот Крошкина указывает, что перспективы развития ипотеки с переменными ставками именно в России совершенно неясны – прежде всего из-за недостаточной очевидности развития экономической ситуации в стране в целом в среднесрочной перспективе.
