Сколько стоит и чем грозит вид на воду?
29 / 07 / 2011
Согласно исследованиям АРИН, на конец первого квартала 2011 года в Ленобласти и пригородах Петербурга продаже находилось 269 загородных комплексов. В течение января – марта этого года в продажу вышли 6 комплексов, а также новые очереди в 6 проектах. Таким образом, на начало апреля загородные комплексы, находящиеся в продаже, включали в себя 24,1 тыс. жилых объектов, предназначенных для проживания одной семьи, или 4,3 млн. кв. метров жилья. Из них объем предложения (непроданные объекты) составлял 12,4 тыс. объектов или 2,2 млн. кв. м.
Каждый третий у воды
По оценке руководителя департамента продаж жилой недвижимости ОАО «БТК девелопмент» Марины Селивановой, сегодня поселков, которые находятся у воды, около 30% от общего числа, причем, только 7% расположены непосредственно на береговой линии Финского залива. «В загородных проектах особенно ценится локация, удобная транспортная доступность и наличие водоема, – рассказывает Марина Селиванова. – Компания «БТК девелопмент» реализует проекты рядом с заливом в Курортном и Выборгском районах Санкт-Петербурга. Это престижная и экологически привлекательная территория». Один из объектов компании – коттеджный поселок «Балтийская Ривьера» расположен на первой береговой линии Финского залива. По словам госпожи Селивановой в рамках проекта активно ведется строительство набережной протяженностью более 1 км с оборудованными местами отдыха и смотровыми площадками. Кроме того, планируется создание благоустроенного пляжа и пирса для стоянки маломерных судов. Позднее здесь откроются пункты проката снаряжения для водных видов спорта. «Уникальное месторасположение объекта, безусловно, влияет на объем продаж – участки в «Балтийской Ривьере» пользуются стабильным спросом», – добавляет Селиванова.
Стабильный интерес
Директор по продажам «ПетроСтиль» Михаил Фуксман подтверждает, что загородные поселки у воды пользуются стабильным спросом. «Проекты, обладающие хорошими видовыми характеристиками, безусловно, пользуются спросом. Живописный вид на воду будет востребован всегда, потому что для многих покупателей это одна из обязательных составляющих эстетики загородной жизни», – отмечает господин Фуксман. По его словам, среди коттеджных посёлков класса «элит» и de luxe вид на воду или шаговую доступность к воде имеют практически все ключевые игроки рынка, в частности такими характеристиками обладает проект компании «Петростиль» – «Медовое». «Близость к воде – один из параметров, определяющих принадлежность к элитному сегменту», – добавляет Михаил Фуксман.
Директор департамента загородной недвижимости АН «Бекар» Андрей Уманский говорит, что спрос на объекты у воды формируют люди, которые стремятся купить статусный, видовой объект. «В удалении от города подобного рода объекты встречаются чаще, чем ближе к городу, тем вероятность встретить такой участком уменьшается», – рассказывает Андрей Уманский.
Вода поднимает цены
По словам Михаила Фуксмана, близость водоёма является одним из ценообразующих факторов на загородном рынке. «По нашим оценкам стоимость домовладения в коттеджном посёлке, примыкающем к воде, может быть выше на 30% и более, по сравнению с проектами, не имеющими таких преимуществ», – оценивает стоимость дома у воды господин Фуксман.
Генеральный директор ООО «Русь: Новые Территории» Дмитрий Майоров говорит, что стоимость участка с домом у береговой линии внутри одного поселка всегда выше на 20-30%. «В целом же на рынке загородной недвижимости цена определяется классом объекта, а не близостью к воде. Сложно представить себе человека, который выложит за стоящий на берегу «рай в шалаше» сумму, эквивалентную стоимости домовладения в поселке премиум-класса «без воды», – рассуждает Дмитрий Майоров. – Но неразумно отпираться и от суждения, что наличие озера в пешей доступности при всех остальных плюсах домовладения становится приятным дополнением. Близость водоемов является весомым аргументом при покупке коттеджа, хотя это лишь один из многочисленных факторов, влияющих на потребительский выбор. Все нужно оценивать вкупе: класс объекта, инфраструктуру, внутрипоселковаую и внутридомовую инженерию». Вместе с тем, добавляет господин Майоров, практически все девелоперы стремятся позиционировать свои проекты как близкие к водоемам. Однако особого колебания спроса на такие объекты в сторону его увеличения не наблюдается. Несмотря на постоянный рост предложений, число совершенных сделок остается стабильным.
Как отмечает Андрей Уманский, иногда стоимость дома или участка у воды может быть в 2 раза выше рыночной. «Так, например, заявленная стоимость земельного участка в первой линии у Финского залива в Лисьем Носе составляла 2 млн. рублей за сотку, сделка состоялась по цене 1 млн. 750 тыс. рублей за сотку. При этом рыночная стоимость участков не у воды в этом районе составляет от 800 тыс. рублей за сотку до 1,1 млн, – приводит пример господин Уманский. – В Выборгском районе в районе озера Глубокое в населенном пункте Грибное (113 км от города) стоимость земельного участка варьируется от 60-80 тыс. рублей за сотку, в первой линии от озера запрашиваемая цена составляет 170-200 тыс. рублей за сотку».
Отметим, по данным АРИН, самые дорогие участки представлены в Курортном и Пушкинском районах Санкт-Петербурга, Всеволожском и Выборгском районах Ленинградской области. По ценам с большим отрывом лидирует Курортный район (467 500 руб./сотка), в котором сосредоточены поселки премиум класса. Помимо удобного шоссе, по которому можно быстро добраться до центра Санкт-Петербурга, он привлекает будущих жильцов и частных инвесторов именно близостью к заливу и рекреационными ресурсами – пляжами, озерами, лесами, источниками минеральных вод. На домовладения наиболее высокие цены в коттеджных поселках, расположенных в черте города (Приморский, Курортный районы Санкт-Петербурга). Среди районов Ленинградской области наиболее высокие цены встречаются в Выборгском и Всеволожском районах. Наиболее низкие – в Волосовском и Кировском районах Ленинградской области. Как отмечают аналитики АРИН, средняя стоимость загородных объектов зависит от класса объекта. Так, средняя стоимость объектов эконом-класса составляет 2,3-6,5 млн рублей, «бизнес» – 6-17 млн. рублей, «элита» – 16-33 млн. рублей, «премиум» – от 30 млн. рублей.
Специфические недостатки
Вместе с тем дом или участок у водоема имеет свои недостатки. Во-первых, существуют риски затопления, во-вторых, нельзя исключать потоки ветра, а весной движение льда, в-третьих, постоянное наличие насекомых, которые обитают около воды, и, в-четвертых, стремление других жителей поселка иметь выход к водоему, перечисляет Андрей Уманский. В большинстве случаев наличие водоёма в пешеходной доступности от дома приносит только удовольствие. Но есть и исключения, продолжает господин Фуксман. Например, близость чрезмерно популярного места для купания в летний сезон может вызвать неудобства: шум, мусор, большой наплыв отдыхающих. С этой проблемой нередко сталкиваются жители Курортного района. Для покупателей элитной недвижимости, которые ценят единство социального окружения, это неприемлемо, говорит эксперт.
Дмитрий Майоров также основной «угрозой» для владельца участка у береговой линии называет прямую границу с общественной территорией, однако, отмечает, что покупатель должен быть готов к тому, что вдоль его владений будет высокая проходимость. Ведь любой водоем, особенно летом, становится местом паломничества тысяч горожан. «В такой атмосфере вряд ли действительно можно проникнуться уединением и спокойствием загородной жизни. Кроме того, как бы абсурдно не звучало, в прибрежном доме сложно рассчитывать на панорамные красоты. Испытать восторг от открывшегося вида становится возможным лишь с верхнего этажа дома, из окна первого этажа, увы, взгляд упрется в забор и снующих туристов», – говорит эксперт. По его словам, отсутствие частной территории на побережье, которое является водоохраной зоной, формирует общую ситуацию на рынке. Исключение составляют единичные случаи продажи домовладений, вплотную прилегающих к воде, что, впрочем, противоречит Водному кодексу, добавляет Дмитрий Майоров.
Покупателям домов и участков у воды действительно следует помнить о том, что действующий в России Водный кодекс накладывает ряд обременений, в частности практически все водоемы имеют водоохранную зону. «Как известно, с вступлением в силу новой редакции ВК РФ произошла существенная либерализация водного законодательства. Так, размер водоохраной зоны уменьшен до 50 метров, прибрежной защитной полосы - до 30 - 50 метров (за исключением водоемов, имеющих особо ценное рыбохозяйственное назначение). Кроме того, значительно сокращены ограничения на ведение хозяйственной деятельности в водоохраной зоне. Например, разрешено даже возводить строения в прибрежной защитной полосе, что раньше не допускалось, – рассказывает адвокат Адвокатской палаты г. Москвы, ведущий юрист «Первого Столичного Юридического Центра» Олег Сухов. – Также теперь отсутствует обязанность согласовывать с органами Росводресурсов предоставление земельных и лесных участков в водоохраной зоне, а также согласовывать с ними проведение строительства и реконструкции зданий, сооружений, коммуникаций и других объектов, а также землеройных и других работ». При этом, по словам адвоката, категорически исключается приватизация данных земельных участков. Указанные территории согласно требованиям Земельного кодекса РФ могут быть предоставлены собственникам расположенных на них объектов недвижимого имущества только на праве аренды.
Эксперты уверены, что, несмотря на ряд обременений, и неудобств загородные дома в непосредственной близости от водоемов будет пользоваться уверенным спросом. Более того, как полагает Марина Селиванова, так как коттеджных поселков у воды достаточно мало, можно прогнозировать дальнейшее повышение спроса. Интерес покупателей к виду на воду будет побуждать девелоперов, реализующих проекты вдали рек или озер искать альтернативные решения. К примеру, в качестве «компенсации» покупателям будут предлагать искусственные водоемы. Объекты будут совершенствоваться и дополняться новыми опциями для того, чтобы стать привлекательными для покупателей.
Марина Акатова, Restate.ru
