В Москве могут появиться дома нового поколения - \"собянинки\"
24 / 04 / 2012
Город больше не хочет тратить лишние квадратные метры на переселение жителей из сносимых пятиэтажек. По мнению чиновников, современные панельные дома не дают необходимых по площади квартир. Они, как правило, просторнее, вот и приходится давать больше площади бесплатно. Новоселы довольны, а госслужащим достается за перерасход жилья. Именно поэтому в мэрии подняли вопрос об ускоренной разработке нового дома, квартиры в котором строго соответствовали бы социальной жилищной норме - 18 кв. м на человека.
Специфический набор
Помня предыдущий неудачный опыт разработки проектов социального жилья, чиновники решили не привязываться к продукции конкретных ДСК, а разработать совершенно новую серию. "На основе существующих панельных серий невозможно спроектировать социальный дом, поскольку в них другие соотношения и площади квартир, - объясняет Вероника Ландиховская, руководитель мастерской № 4 МНИИТЭПа, один из авторов проекта. - Для расселения пятиэтажки порой требуется до 70% двушек в одном доме. В Москве новостроек с таким набором квартир необходимой площади не существует. Наш проект, как говорится, бьет в десятку: квартиры полностью отвечают социальным нормам. Если раньше, к примеру, семье из двух человек давали двухкомнатную квартиру площадью 60 кв. м, то сейчас мы предлагаем малую двушку, менее 54 кв. м. Государство теперь может экономить, а не раскидывать направо и налево квадратные метры".
Всего МНИИТЭПом разработано четыре варианта типового этажа. В качестве основной предлагается блок-секция, состоящая только из двухкомнатных квартир, малых и больших. Ранее ничего подобного ДСК не предлагали, утверждают в проектном институте. Второй вариант - на этаже размещаются две однокомнатные и две трехкомнатные малые квартиры. В третьем к однокомнатным добавляются две большие трешки, а в четвертом вместе с однокомнатной и трехкомнатной малой появляется квартира из четырех комнат. При желании из четырехкомнатной можно сделать пятикомнатную, разделив одну из спален на две, этот вариант подходит для многодетных семей. Планировка секций позволяет на шумную сторону магистралей ориентировать кухни и гостиные комнаты, а окна спальных - во двор.
Просторнее, чем хрущевки
Как считают проектировщики, ни о каком сравнении с хрущевками речи не идет. Пятиэтажки давно морально устарели, дело даже не в площади квартир, а в соответствии современным требованиям. Но и заявленные метражи в среднем на 5-10 кв. м больше, чем в хрущевках, говорит Ирина Фомичева, замдиректора департамента продаж компании"Абсолют недвижимость". Площадь стандартной однокомнатной квартиры в новом социальном доме - 37,5 кв. м (в пятиэтажках - 28-33 кв. м.) Малая двушка площадью 50 кв. м состоит из кухни и комнат по 16 и 9 кв. м. В большой двушке (56 кв. м) комнаты 17 и 10 кв. м(двушки в хрущевках - около 46 кв. м). Трехкомнатные малые (69 кв. м) и большие (75 кв. м) состоят из 17-метровой гостиной и двух спальных комнат площадью 13 и 10, 14 и 11 кв. м соответственно (площадь трехкомнатной квартиры в домах первого периода индустриального домостроения - 60 кв. м).
Сергей Пахомов, руководитель мастерской № 3 МНИИТЭПа, добавляет, что площади квартир увеличились за счет того, что в проекте большие кухни (от 8-9 кв. м) и хорошие прихожие. При кухнях начиная со второго этажа есть балкон или лоджия. В многосекционном доме поворот здания осуществляется с помощью поворотной вставки-лоджии. Поэтому в квартирах в поворотных секциях лоджии две.
Начиная с двухкомнатных больших квартир есть четкое разделение на спальную и гостевую (дневную) зоны. При входе в квартиру появился гостевой санузел. Еще один санузел с ванной - при спальных комнатах. В четырехкомнатных квартирах три санузла. Все комнаты и санузлы раздельные. Высота потолков - 2,64 м (в пятиэтажках - 2,5 м). В квартирах всех типов в прихожей имеется небольшая кладовая (от 1,3 кв. м).
Новые социальные дома будут во многом похожи на современные панельные новостройки экономкласса.
Предполагается, что здание будет соответствовать стандартам современного домостроения с точки зрения противопожарной безопасности, защиты от шумов, энергоэффективности. Лестнично-лифтовой узел проектируется с незадымляемой теплой лестничной клеткой без перехода с этажа на этаж через холодные балконы, как во многих новостройках. Кроме того, система лестнично-лифтового узла спроектирована таким образом, что лифты не соприкасаются с кухней, гостиными, другими комнатами.
Энергоэффективность, объясняют проектировщики, заключается в том, что в новостройке внедрят систему поквартирного учета потребления тепловой энергии и воды. Кроме того, власти наконец обратили внимание на лиц с ограниченными возможностями. Вестибюль и первая остановка лифтов расположены на одном уровне, что позволит инвалидам на колясках свободно попасть на любой этаж. Для удобства лестничные марши сделают широкими - 1,2 м(сейчас - 1,05 м). Входные зоны специально для людей с ограниченными возможностями оборудуют лестницами и поручнями.
Проект выглядит неплохо, но все будет зависеть от того, как это будет реализовано на практике. Инна Пак, экс-заместитель гендиректора "Главмосстрой-недвижимости", отмечает, что сейчас предложенная серия похожа на жилье экономкласса, которое есть у многих застройщиков. Роман Шурер, главный инженер ДСК-1, соглашается: по набору удобств любой дом, будь то муниципальный или коммерческий, одинаков. Новыми могут быть фасадные решения, предполагает он, однако в проектах для очередников необходимости в каких-либо архитектурных или дизайнерских изысках нет. "Это будут красивые дома, которые вольются в современную застройку. Главное - это то, что при площадях меньших размеров будет создано ощущение комфорта", - подчеркивают проектировщики.
Расчет по заселению
Опрошенные "Ведомостями" эксперты утверждают: строительство домов с малогабаритными квартирами экономически невыгодно. Роман Шурер объясняет: количество железобетона на 1 кв. м площади одинаковое, а выход продаваемых площадей больше или меньше, отсюда появляется цена себестоимости. В муниципальном доме с маленькими квартирами один подъезд - это 350-400 кв. м общей жилой площади, а в коммерческом такой же этажности - до 1500 кв. м, добавляет Святослав Миндрул, гендиректор института "Моспроект". Поскольку жилых площадей при прочих равных расходах (на фундаменты, конструктив, инженерные системы) построено меньше, их себестоимость серьезно подскакивает. Добиться экономии, по мнению Миндрула, можно за счет упрощения системы лестнично-лифтового узла, который в муниципальном доме такой же, как в коммерческом."На Западе никто в социальных домах столько лифтов и лестничных маршей не делает, - рассказывает специалист. - Канадский вариант - это здания коридорного типа. На одну лестничную клетку приходится 20-25 квартир - это одна из возможностей реальной экономии".
В МНИИТЭПе соглашаются, что 1 кв. м жилой площади в социальном доме будет стоить дороже, чем в стандартном панельном жилище, но делают ставку на заселение: оно окажется дешевле. "Экономика проекта должна строиться по заселению, а не по квадратным метрам, - повторяет любимый тезис Юрий Григорьев, почетный президент МНИИТЭПа. - С этой точки зрения строительство этих домов выигрышно для города. На построенную площадь можно заселить гораздо больше нуждающихся в жилье москвичей".
Поскольку новая серия - ее обещают разработать в сентябре этого года - будет универсальной, принять участие в конкурсе на строительство сможет любой ДСК после знакомства с проектом и оценки своих возможностей.
Пока домостроители относятся к проекту с осторожностью. В данном случае ни с кем из производителей предварительных собеседований не проводилось, поэтому сложно понять, насколько этот проект окажется приемлем для комбината, отмечает Роман Шурер. "Если предусмотрены технические решения, которые реализовать на нашем производстве будет трудно, придется править проект под себя, а это дополнительные затраты, - говорит он. - Или просто не участвовать". Валерий Сарокваша, первый заместитель гендиректора ГК "СУ-155", поддерживает коллегу: "Производство этого дома повлечет за собой переделку всех конструкций и форм на предприятиях группы. Это возможно, но затратно, как и любой новый проект". В "Мосстроймеханизации-5" настроены оптимистично и готовы участвовать в строительстве подобного жилья. "Мы имеем гибкое производство и можем сделать квартиру любой площади, хоть 9-метровую. Поэтому мы только за", - говорит гендиректор "МСМ-5" Сергей Качалин.
